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159/11 MODIFICACIÓN ORD.153/98 – C.P.U.- CAPITULOS 3 Y 4, LOTIF. AGRESTES Y URBANIZACIONES CERRADAS DE MONTAÑA Imprimir E-mail
Miércoles, 25 de Julio de 2012 21:00

ORDENANZA N° 159/11
TEMA: MODIFICACIÓN ORD.153/98 – C.P.U.- CAPITULOS 3 Y 4, LOTIF. AGRESTES Y URBANIZACIONES CERRADAS DE MONTAÑA
VISTO:
Los Capítulos 3 y 4 sobre Lotificaciones Agrestes y Urbanizaciones Cerradas de Montaña del Código de Planeamiento Urbano, Ordenanza N° 153/98 y modificatorias, y
CONSIDERANDO:
Que al no existir un derecho real autónomo aplicable a este tipo de urbanizaciones, el Código de Planeamiento Urbano ha adoptado como régimen jurídico para organizarlas la Ley de Propiedad Horizontal (PH).
Que si bien la PH soluciona adecuadamente la cuestión de la indivisión forzosa entre partes privativas y comunes, la aplicación de este instituto jurídico no esta exento de objeciones, principalmente en lo referido a que la constitución y transferencia de derechos reales debe recaer sobre una unidad funcional construida.
Que en nuestra provincia no contamos con una reglamentación de la Ley de PH que autorice la venta de unidades funcionales a construir o “vacías”, y que tampoco puede aplicarse el régimen de Prehorizontalidad, el cual permite la realización de negocios jurídicos sobre unidades de dominio exclusivo a construir o en construcción previamente al acto formal de afectación al Régimen de Propiedad Horizontal, dado que el Registro de la Propiedad Inmueble no ha reglamentado dicha norma en nuestra jurisdicción.
Que todo ello, constituye un obstáculo para organizar jurídicamente las urbanizaciones cerradas por intermedio de la PH.
Que a través de la presente norma se procura dar un tratamiento integral a la temática, a través del establecimiento de un régimen jurídico que utiliza la combinación de dos derechos reales, el dominio y el condominio con indivisión forzosa, más un ente jurídico idóneo para la regulación comunitaria interna, la administración de bienes comunes y el establecimiento de derechos y obligaciones personales de los propietarios de cada parcela residencial respecto al uso de las áreas comunes, y otros derechos y obligaciones específicas para el caso.
Que la figura jurídica del condominio con indivisión forzosa es la que mejor se adapta para regular las áreas comunes, ya que el mismo es un derecho real accesorio aplicable a las cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso común de dos o más parcelas.
Que dicho tratamiento abarca además todas las cuestiones inherentes a las regulaciones urbanísticas de estos emprendimientos inmobiliarios, ubicados en las áreas subrural y rural.
Que disponer de un instituto jurídico apropiado y de normas urbanísticas conexas aplicables a las urbanizaciones cerradas, contribuirá al desarrollo y la consecuente realización de inversiones en estos emprendimientos dentro del Ejido.
POR ELLO: EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE LA CIUDAD DE ESQUEL, en   uso de las atribuciones que le confiere la Ley XVI  Nº 46, sanciona la presente
                                                                    O R D E N A N Z A
Art. 1°: Se define como urbanización cerrada a todo emprendimiento inmobiliario que cuente con la totalidad de los siguientes atributos:
a) parcelas destinadas a uso residencial permanente o transitorio;
b) parcelas destinadas a uso común, dimensionadas de acuerdo a la ubicación de la urbanización, pudiendo ser éstas áreas verdes, espacios destinados a la recreación, la práctica deportiva, esparcimiento en general, y equipamiento edilicio complementario de la urbanización;
c) entre las áreas residenciales y las áreas comunes debe existir una vinculación funcional y jurídica inseparable;
d) ente jurídico idóneo para la administración de las áreas comunes, instalaciones complementarias, mantenimiento de calles y servicios públicos;
e) cerramiento perimetral y acceso restringido; y  
f) acceso controlado. 
Art. 2°: De conformidad a lo prescrito en el artículo precedente, se consideran urbanizaciones cerradas los barrios privados, los consorcios parcelarios suburbanos o rurales, los clubes de campo y las aldeas turísticas, incluyendo sus distintas variantes y particularidades con relación a la dotación de infraestructura disponible para los servicios comunes.
Art. 3°: El patrocinador del proyecto o ente jurídico que represente la urbanización, estará obligado a realizar las obras de infraestructura de conformidad a lo establecido en el artículo 43° del Código de Planeamiento Urbano, Ordenanza N° 153/98 y modificatorias, y afrontar los costos de su mantenimiento.
Art. 4°: Todo proyecto de desarrollo de una urbanización cerrada requerirá la aprobación previa de una factibilidad y la constitución de un ente jurídico a los fines de asegurar el funcionamiento continuo de la misma en el tiempo, luego de todo lo cual se expedirá una autorización para implementar el proyecto, cuya validez será de 2 años contados a partir de la fecha de expedición de la misma, pudiendo renovarse por igual período de tiempo en caso que la urbanización se ejecute por etapas. El cumplimiento de dichos requisitos junto a la  ejecución de la infraestructura de servicios, habilitará el posterior visado municipal del plano de mensura con fraccionamiento.
Art. 5°: Para gestionar la factibilidad de la urbanización cerrada, el propietario o promotor inmobiliario deberá presentar la siguiente documentación:
a) croquis de ubicación y anteproyecto de fraccionamiento con indicación de las parcelas destinadas a uso residencial y uso común más su balance de superficies;
b) equipamiento previsto para las áreas de uso común;
c) curvas de nivel con equidistancia adecuada a las características del terreno y cuya cobertura alcance los 50 metros respecto al perímetro del inmueble a urbanizar;
d) certificados de factibilidad de provisión de servicios públicos;
e) anteproyecto de redes de infraestructura aprobadas por los organismos competentes, con disposición subterránea de los servicios realizados a través de cables;
f) anteproyecto de arbolado de calles y parcelas de uso común aprobado por la Dirección de Espacios Verdes;
g) anteproyecto de tratamiento para el cerramiento perimetral;
h) para las urbanizaciones cerradas ubicadas en las áreas periurbana, subrural y rural, además de lo especificado en los incisos a), b), c), e), f) y g), deberá presentarse una Declaración Descriptiva de Actividades (DDA) y garantizarse:
I. el suministro de agua mediante un sistema de potabilización adecuado para la población prevista y la atención de necesidades de la infraestructura de uso común;
II. el tratamiento de efluentes mediante el sistema de filtros fito terrestres;
III. el suministro de energía eléctrica para las viviendas, infraestructura de uso común y calles;
IV. la revalorización de las características naturales y valores paisajísticos que ofrezca el inmueble, tales como arboledas, bosques, lagunas, ríos, arroyos y topografía del terreno;
V. en caso que el emprendimiento esté situado dentro de Áreas Naturales Protegidas, se requerirá la intervención de la autoridad de aplicación respectiva, pudiendo autorizar la urbanización solo en aquellos casos que resulte acorde a las directivas del Plan de Manejo correspondiente;
VI. la adopción de un sistema de recolección y transporte de residuos a la planta de tratamiento de la ciudad.
A los efectos de la aplicación de la presente, se considerarán áreas periurbanas aquellas que tengan límite en común con las áreas territoriales zonificadas.
Art. 6°: La Subsecretaría de Medio Ambiente Municipal determinará en función de la DDA a que alude el inciso h) del artículo anterior, si es procedente la realización de un Estudio de Impacto Ambiental (EIA).
Art. 7°: La propuesta de desarrollo de una urbanización cerrada que por escala y volumen constituya un emprendimiento a ser ejecutado en más de una etapa, deberá cumplir con lo prescripto en el artículo 5° de la presente con referencia al conjunto total de la iniciativa, indicando expresamente tal circunstancia en el inciso a) del referido artículo. En tal caso, para la expedición del visado del plano de mensura con fraccionamiento sobre el área total de la urbanización se requerirá lo siguiente:
a) la conclusión de la infraestructura de servicios de la primera etapa;
b) la constitución de garantías para la ejecución de las obras de infraestructura del resto de las etapas, de conformidad a lo estipulado en el artículo 61° del Código de Planeamiento Urbano, Ordenanza N° 153/98 y modificatorias;
c) la inserción de la siguiente nota en el plano de mensura: “la transferencia de dominio de las parcelas……; quedan supeditadas al cumplimiento de lo establecido por la Ley 1425, Ordenanza Municipal N° 153/98 y modificatorias, y Disposición 13/96 D.C.e I.T.”;
d) el cerramiento del perímetro total a urbanizar;
e) las instalaciones para el control de accesos.
 
Art. 8°: Las superficies destinadas a calles deberán ser cedidas al dominio público Municipal. Con posterioridad, la Municipalidad concederá el uso exclusivo de tales superficies, con las condiciones que se fijaren en cada caso y el pago de un canon que se determinará del mismo modo, reservándose el ejercicio pleno de las facultades emanadas del poder de policía.
Art. 9°: Respecto al ancho, calidad de la infraestructura vial, respeto de los macro-trazados, cesión y apertura inicial de las calles cedidas y otros aspectos vinculados a las mismas que pudieran corresponder, será de aplicación lo normado en la Sección II – De las Calles, artículos 29° al 40° del Código de Planeamiento Urbano, Ordenanza N° 153/98 y modificatorias, a excepción que el mantenimiento de las mismas se hará por cuenta de la entidad jurídica que represente a la urbanización. Cuando por razones urbanísticas se considere necesario, se exigirá la cesión de una calle perimetral con ancho mínimo igual a 10 metros.
Art. 10º: La autorización para el desarrollo de una Urbanización Cerrada queda condicionada a la cesión de un 6% de la superficie para reserva fiscal, que se calculará sobre la superficie neta a fraccionar que incluye tanto a las parcelas residenciales como las áreas comunes. Dicha superficie deberá emplazarse por fuera del polígono de mensura, lindante a él, o dentro del área mayor de la parcela a fraccionar. A efectos del procedimiento de ubicación de la reserva fiscal, diseño geométrico, funciones y usos a que podrá ser destinada deberá observarse lo estipulado en el Art. 49° del Código de Planeamiento Urbano, Ordenanza N° 153/98 y modificatorias.
Art. 11°: El ente jurídico que represente a la urbanización deberá contar con personería jurídica, y contemplar como mínimo en su Reglamento lo siguiente:
a) la incorporación de los adquirentes de cada parcela de uso residencial;
b) la imposibilidad de modificar el estado parcelario de los inmuebles destinados a uso residencial y común, a fin de preservar la relación funcional y jurídica entre ambas;
c) el mantenimiento y la administración de las parcelas e instalaciones complementarias destinadas a uso común;
d) el mantenimiento e higiene de las calles públicas concedidas en uso exclusivo por la Municipalidad y el mantenimiento de los servicios públicos;
e) el establecimiento del servicio interno de recolección de residuos domiciliarios y su disposición en la planta de tratamiento de la ciudad si corresponde por ubicación;
f) la determinación del uso y destino al que quedan afectadas las áreas comunes;
g) el establecimiento de derechos especiales que correspondan a los propietarios que integran la urbanización, siempre y cuando éstos no contraríen el orden público de la normativa urbanística y los derechos reales utilizados en la presente;
h) la determinación de las cargas comunes, proporción y forma de contribución que deberán afrontar los propietarios de las parcelas de uso residencial.
Art. 12°: Para cada parcela de uso residencial será aplicable el derecho real de dominio, debiendo configurarse respecto a las áreas comunes un condominio con indivisión forzosa constituido a favor de la totalidad de las parcelas que integran la urbanización. En el rubro notas del correspondiente plano de mensura se deberá dejar constancia de lo siguiente: “Sobre las parcelas …. destinadas a usos comunes se constituye un condominio con indivisión forzosa a favor de las parcelas……, y no podrán enajenarse en forma independiente”.
Art. 13°: Con simultaneidad a la adquisición del dominio de cada parcela de uso residencial, deberá constituirse el derecho real de condominio con indivisión forzosa sobre las parcelas destinadas a usos comunes. Los propietarios estarán impedidos de ceder a ningún título en forma separada, ni parcial ni totalmente, los derechos sobre las áreas comunes en forma independiente a las parcelas de uso residencial. 
Art. 14°: La adquisición del dominio de las parcelas de uso residencial y de las partes indivisas afectadas a usos comunes, implicará la automática incorporación del adquirente a la entidad jurídica que administre la urbanización, con la amplitud de derechos que fije su Reglamento.  
Art. 15°: El porcentaje superficial mínimo destinado a las áreas comunes se calculará sobre la superficie neta a fraccionar excluida las calles, y según su ubicación serán los siguientes:
a) para urbanizaciones ubicadas en el área periurbana el 10%;
b) para urbanizaciones ubicadas en el área subrural el 20%;
c) para las urbanizaciones ubicadas en el área rural el 40%.
Art. 16°: Los aprovechamientos urbanísticos para urbanizaciones cerradas serán los siguientes:
a) áreas periurbanas:
i. superficie mínima: 3 hectáreas;
ii. superficie máxima: 10 hectáreas.
b) áreas subrurales y rurales:
i. superficie mínima: 15 hectáreas.
Art. 17°: Desde el punto de vista de su emplazamiento, forma y disposición territorial, las urbanizaciones cerradas situadas en áreas periurbanas, deberán ajustarse a las siguientes pautas mínimas de ordenamiento espacial permitiendo:
a) una adecuada conectividad e integración vial con su entorno, evitando obstaculizar la continuidad de la trama vial existente o futura;
b) emplazamientos que conformen conjuntos inmobiliarios discontinuos, por lo que no se autorizarán fraccionamientos de esa naturaleza en sectores colindantes a emprendimientos existentes.     
Art. 18°: Las urbanizaciones cerradas podrán localizarse en zonas residencial jardín RJ4, bandas de servicios periféricos BSPT1, BSPT2, BSPA, BED1, BED2, BAGI, AAI y corredor vial al Río Percy. Cualquier otra localización que se proponga para éstas requerirá autorización del Honorable Concejo Deliberante, para lo cual el promotor inmobiliario o el propietario del inmueble deberán, previamente, dar cumplimiento a lo normado en el artículo 5° de la presente.
Art. 19°: Los indicadores urbanísticos aplicables a las urbanizaciones cerradas ubicadas en el área periurbana serán los que correspondan a la zona en que se encuentran. En las zonas adyacentes a las áreas territoriales zonificadas, deberán utilizarse los indicadores correspondientes a la Zona más próxima o los señalados en el siguiente artículo.
Art. 20°: Los indicadores urbanísticos aplicables a las urbanizaciones cerradas ubicadas en el área subrural y rural serán los siguientes:
a) frente mínimo: 30 metros;
b) superficie mínima: 1.500 metros cuadrados;
c) factor de ocupación de suelo: 20%;
d) factor de ocupación total: 0.5;
e) altura máxima de edificación: 9 metros en la cumbrera más alta;
f) retiros perimetrales: 5 metros.
Art. 21°: Para toda urbanización cerrada, se admitirá por cada parcela de uso residencial, la construcción de una unidad de vivienda individual. Podrá considerarse como una unidad de vivienda, la construcción de una principal y otra con carácter accesorio como parte integrante del mismo inmueble.
Art. 22°: El Departamento Ejecutivo quedará facultado para determinar los requisitos urbanísticos que surgieran de las particularidades específicas de cada caso concreto, partiendo de estudios previos de la Dirección de Catastro, Dirección de Planeamiento Urbano y Obras Particulares y/o Comisión Consultiva de Urbanismo, que colaboren a optimizar este tipo de urbanizaciones y el logro de la finalidad que se persigue con la presente Ordenanza.
Art. 23°: En todos los casos se garantizará que los organismos del estado Provincial o Municipal y empresas de servicios públicos, dispongan libremente de acceder a la urbanización para cumplir funciones inherentes al ejercicio del poder de policía y contralor sobre los servicios públicos, como asimismo la construcción de obras de infraestructura de refuerzo o nexos pasantes por las calles públicas para vínculo entre sectores urbanizados o a urbanizar colindantes. 
Art. 24°: El cerramiento del perímetro deberá materializarse mediante cercos transparentes en combinación con forestación, quedando expresamente prohibido el uso de muros de mampostería, hormigón, premoldeado o de características similares, aún en condiciones de retiro respecto a la línea Municipal.  
Art. 25°: En caso de desafectar la urbanización del régimen jurídico establecido en la presente, se deberá cumplimentar lo siguiente:
a) contar con la autorización del ente jurídico mediante la unanimidad de sus miembros;
b) adecuar el correspondiente plano de mensura a la nueva situación;
c) dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 46° del Código de Planeamiento Urbano, Ordenanza N° 153/98 y modificatorias;  
d) fijar destino para la infraestructura edilicia de uso común;
e) remover el cerco perimetral.

Art. 26°: La propaganda de las urbanizaciones cerradas deberá ajustarse a lo normado en los artículos 72° al 74° del Código de Planeamiento Urbano, Ordenanza N° 153/98 y modificatorias, siendo válidas todas las estipulaciones efectuadas para la publicidad a través de Internet.
Art. 27°: El Honorable Concejo Deliberante establecerá la forma de determinación del monto referido al pago del canon por la concesión de uso exclusivo de las calles públicas, y demás contribuciones y tasas de conformidad a la particularidad de este tipo de urbanizaciones. En todos los casos, independientemente de la ubicación del emprendimiento inmobiliario, será de aplicación el impuesto inmobiliario urbano.
Art. 28°: Deróganse los Capítulos 3 y 4 sobre Lotificaciones Agrestes y Urbanizaciones Cerradas de Montaña de la Ordenanza N° 153/98, incluyendo todas sus secciones y artículos.
Art. 29°: Comuníquese a la Cooperativa de Provisión de Servicios Públicos 16 de Octubre Ltda. y a la Dirección General de Catastro e Información Territorial.
Art. 30°: Regístrese, comuníquese, y cumplido, archívese.-

Esquel,  10 de Noviembre de 2011.

 

MARCELA SPERATTI SECRETARIA LEGISLATIVA
HECTOR TROTTA PRESIDENTE